Cité internationale de la gastronomie et du vin (vente du site)

Pour une meilleure compréhension, vous trouverez ci-dessous mon intervention au conseil municipal de Dijon du 25 janvier 2016 sur le sujet.

Acquisition du site de l’hôpital général

EPFL

Cession du site à Eiffage

Merci M. le maire,

La vente du site de l’hôpital général se fait sur la base de la valeur vénale faite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) en date du 19 mai 2015. Or ce que vous n’avez jamais dit et qui n’est pas écrit dans le rapport, c’est que ce n’est pas une estimation faite sur la valeur réelle, mais une valeur vénale reposant sur le projet imposé par la ville et en fonction du cahier des charges, des contraintes et de la marge de l’opérateur Eiffage. Il a donc été établi une valeur vénale adaptée à votre projet et non pas en fonction de l’intérêt propre du CHU, et nous en aurons confirmation plus loin.

Comme la DGFIP l’indique d’entrée au paragraphe 1 : je site « La présente évaluation sera effectuée : dans le cadre d’un projet de construction de logements, d’un hôtel, de commerces, d’un cinéma multiplex, au vu du bilan aménageur pour la partie « hors pôle Culture, Formation et Conférence » ». Et précise : « Pour cette partie, le groupe Eiffage propose un prix d’acquisition du site à hauteur de 12 M€, hors coûts de dépollution et de désamiantage ». Et en l’état, pour la partie destinée au « pôle Culture, Formation et Conférence ».

Il faut reconnaitre que la DGFIP a fait un travail remarquable de fourmi pour réaliser son évaluation par la méthode du « compte à rebours » souvent utilisée sur des biens existants nécessitant travaux. En résumé la DGFIP est partie de la valeur finale du projet « clé en mains », diminuée en cascade de tous les couts d’aménagement, de construction, de commercialisation, de la marge opérateur,… pour arriver à la valeur de vente du site. Soit 12,7 M€ HT pour le site plus 1,5 M€ en ajoutant le pôle Culture, Formation et Conférence. Le prix d’acquisition de l’ensemble du site par la ville de Dijon est donc évalué à 14,2 M€ HT.

En réalité la DGFIP par son travail d’évaluation, n’a fait que vérifier involontairement le calcul effectué par la société Eiffage avant de remettre son projet d’achat de 12 M€ HT hors pôle Culture, Formation et Conférence.

Probablement suite au recours de la société SEGER et dans un souci de sécurisation juridique, vous avez demandé le 8 octobre 2015 à la DGFIP son évaluation pour la revente de la totalité du site. Il en ressort par cette méthode du « compte à rebours » une évaluation à 13 M€ pôle Culture, Formation et Conférence inclus, bien évidement inferieure au 14,2 M€ de l’évaluation séparant les 2 projets.

Ce résultat nous rend interrogatif sur la défense des intérêts du CHU dans cette opération.

En ce qui concerne la promesse de vente à la société Eiffage et la réalisation effective de la cité de la gastronomie et du vin, prévue pour le 15 janvier 2017 au plus tard et pouvant être, sous conditions, prorogée de 6 mois, elle reste à ce jour pour le moins hypothétique. Car tout doit être finalisé avant le 30 juin 2017 (désaffection du domaine publique). En effet la vente est soumise à 19 conditions suspensives :

  • dont la purge du recours intenté par la société SEGER contre la délibération du conseil municipal du 18 décembre 2014. Avez-vous des informations à ce sujet ?
  • Dont l’accord impératif avec un investisseur pour acquérir les « espaces expositions, conférences, formation et restauration » au prix minimum de 29,2 M€ HT. Sauf à les réaliser sur des fonds publics.
  • Mais aussi l’autorisation de la Commission d’Aménagement Cinématographique pour la création de 2 cinémas de 4 et 9 salles.

Nous savons que la réussite du projet et la mesure de son succès  sont fondés sur une fréquentation de 1M de visiteur/an, et donc imposent le déménagement des salles de cinéma du centre-ville 500 000 visiteurs/an vers la cité de la gastronomie et du vin. Or la délocalisation des salles de cinéma n’est toujours pas réglée avec son propriétaire. Selon nos informations, après les investissements récents réalisés pour les salles du centre-ville de DIJON et celui de SAINT-ETIENNE, le propriétaire ne serait pas en capacité -nous le comprenons fort bien- d’apporter les 8 M€ que lui demanderait la société Eiffage. En outre, nous ne sommes pas favorables à la délocalisation des salles de cinéma du centre-ville. Le commerce de centre-ville souffre déjà suffisamment comme cela, sans que par vos actions vous ne lui portiez un coup fatal.

Par contre une idée comme cela : Puisque vous allez engager 25,8 M€ de fonds publics pour le développement du pôle culturel, alors même que le projet ne devait rien coûter aux Dijonnais, nous vous invitons à regarder un cinéma proche de la ville qui souffre énormément et qui s’inscrirait parfaitement dans l’enceinte de la cité par sa vocation principale cinéma d’art et d’essai. Vous devriez leur faire une proposition et trouver un investisseur pour les soutenir et les accompagner. Cela ne pourrait-il pas être une belle réalisation ?

Je vous remercie.

Franck Ayache

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