L’imposition des plus-values immobilières a changé au 1er septembre 2013

A l’exclusion des terrains à bâtir, la fiscalité sur les plus-values immobilières vient d’être changée une nouvelle fois au 1er septembre 2013. Elle introduit pour la première fois une différentiation de durée de possession pour être exonéré de la plus-value au titre de l’impôt (IR) sur le revenu (22 ans) et des prélèvements sociaux (30 ans).

 Ce qui ne change pas :

 –        La vente de la résidence principale reste exonérée de la plus-value.

–        L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) sera totale au terme de 30 ans de détention.

Ce qui a changé au 1er septembre :

–        L’exonération au titre de l’impôt sur le revenu passe de 30 ans à 22 ans.

–        Entre le 1er septembre 2013 et le 31 aout 2014 un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

–        Création depuis le 1er janvier 2013 d’une surtaxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 euros).

 Taux sur les plus-values :

 –        Taux au titre de l’IR :  19 %.

–        Taux au titre de la CSG /CRDS : 15,5 %.

–        Taux au titre de la surtaxe : 2% sur la plus-value IR.

 Abattement pour durée de détention :

 –        Au titre de l’impôt sur le revenu (IR) il s’établit ainsi : 0% pour les 5 premières années, 6% au-delà et jusqu’à la 21e année et 4% la 22e année.

–        Au titre des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) il s’établit ainsi : 0% pour les 5 premières années, 1,65 % au-delà et jusqu’à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année et 9 % au-delà et jusqu’à la 30e année.

 Comme vous pouvez le constater, le calcul de l’impôt sur la plus-value n’est vraiment pas facile à estimer sans se poser tranquillement.

 Pour illustrer la situation, nous prendrons l’exemple d’un investisseur qui vend un bien après 15 ans de détention. Soit supposons après la fin de son prêt, une fois son capital formé.

Nous avons alors 2 possibilités, soit la plus-value brute (prix de vente – prix d’achat) est inférieur à 50 000 euros, soit elle est supérieure à 50 000 euros.

. 1er cas : la plus-value est de 40 000 euros (pas de surtaxe)

 –        Calcul des abattements :

 Abattement au titre de l’IR : 0 % jusqu’à 5 ans + 6 % de 6 à 15 ans soit 60 %. Soit 40 000 x 0,60 = 24 000 euros

 Abattement au titre de la CSG/CRDS : 0 % jusqu’à 5 ans + 1,65 % de 6 à 15 ans soit 16,5 %. Soit 40 000 x 0,165 = 6 600 euros.

 –        Calcul de la plus-value taxable :

  Plus-value taxable au titre de l’IR : 40 000 – 24 000 = 16 000 euros

 Plus-value taxable au titre de la CSG/CRDS : 40 000 – 6 600 = 33 400 euros

 –        Calcul de la plus-value taxable après abattement exceptionnel de 25 % :

   Plus-value taxable au titre de l’IR : 16 000 – 25 % = 12 000 euros

   Plus-value taxable au titre de la CSG/CRDS : 33 400 – 25 % = 25 050 euros

 –        Calcul de l’impôt à payer à l’état :

  Impôt au titre de l’IR : 12 000 x 19 % = 2280 euros

 Impôt au titre de la CSG/CRDS : 25 050 x 15,5 % = 3882 euros

 Soit un impôt total de 2280 + 3882 = 6 162 euros

 . 2e cas : la plus-value est de 80 000 euros (avec surtaxe)

 –        Calcul des abattements :

  Abattement au titre de l’IR : 0 % jusqu’à 5 ans + 6 % de 6 à 15 ans soit 60 %. Soit 80 000 x 0,60 = 48 000 euros

 Abattement au titre de la CSG/CRDS : 0 % jusqu’à 5 ans + 1,65 % de 6 à 15 ans soit 16,5 %. Soit 80 000 x 0,165 = 13 200 euros.

 –        Calcul de la plus-value taxable :

  Plus-value taxable au titre de l’IR : 80 000 – 48 000 = 32 000 euros

  Plus-value taxable au titre de la CSG/CRDS : 80 000 – 13 200 = 66 800 euros

 –        Calcul de la plus-value taxable après abattement exceptionnel de 25 % :

  Plus-value taxable au titre de l’IR : 32 000 – 25 % = 24 000 euros

  Plus-value taxable au titre de la CSG/CRDS : 66 800 – 25 % = 50 100 euros

 –        Calcul de l’impôt à payer à l’état :

  Impôt au titre de l’IR : 24 000 x 19 % = 4 560 euros

  Impôt au titre de la CSG/CRDS : 50 100 x 15,5 % = 7 765 euros

  Impôt au titre de la surtaxe : 24 000 x 2 % = 480 euros

 Soit un impôt total de 4560 + 7765 + 480 = 12 805 euros.

 Nous pouvons constater dans notre exemple qu’après 15 ans de détention, l’impôt et les prélèvements représentent 15,405 % de la plus-value dans le cas d’une plus-value inférieure à 50 000 euro et 16,006 % dans le cas d’une plus-value avec surtaxe.

Tagged: , , ,

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *